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从零开始运营艺术培训机构(第一章.选址)

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发表于 2019-2-20 13:06:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
    从零开始运营艺术培训机构(第一章.选址)

    根据机构招生能力和产品形态,每个校长一定会有不同的策略,但是选址需要考虑的要素是相同的。我们基于这些年的选址经验把选址分成11个要素进行综合打分,分别是:位置、消防、楼层、周围环境、价格、格局、房子类型、面积、房东情况、合同期限、装修难度。

打分标准:
非常满意5分/比较满意4分/可以接受3分/勉强接受2分/不太想接受1分(1分意思是,只有该房子在其他某些方面非常有优势,本条才能接受)/不能接受0分(选址红线:只要有0分,该房子不能用)


01、位置
由于学校附近找到价格便宜、面积较大的校区很难,所以对于具备一定的招生能力的机构,位置要求如果并不太在意是否门市就会好选址很多。
5分:本市最好初中正对面,且距离最好小学不超过2公里,方圆两公里内有适龄学员10000人以上
4分:不在学校对面,但距离本市最好初中小学均不超过2公里,方圆两公里内有适龄学员8000人以上
3分:位于本市繁华商圈,临街能挂牌,周围人流量较大,交通便利,方圆两公里内有适龄学员8000以上
2分:位于本市繁华商圈,不临街不能挂牌,周围流量较大,方圆两公里内有适龄学员6000以上
1分:位于本市不太繁华地区,周围虽有学校,但是学校质量不太好,方圆两公里适龄学员4000以下
0分:位置较为偏僻,或者周围学校都很差,适龄人数很少

02、消防
       具体消防要求,一定要提前拿着备选方案详询当地消防代理公司或消防大队。一些细节,如双出口、消防楼梯是否合格、消防楼梯是否能够加装、消防通道间距离、举架等都要考虑。
      现在教育局消防城管等越来越严格,千万别抱有侥幸心理。最近我听说因为教育机构大量开始弄消防,导致消防公司要价都高了...
不过这确实也给选址造成了非常大的困难,我们后勤部门进门都是先问消防,不合格马上就走,在很多小城市一消(楼体整个的消防)合格的房子本身就不多。
5分:消防完全合格,喷淋,烟感,消防栓,消防梯,楼道宽度等完全合格
4分:消防比较合格,消防梯,楼道宽度等合格,消防栓有水,无喷淋烟感
3分:消防梯合格,消防栓没水,但本地可以用消防软管代替,无喷淋烟感
2分:缺少消防梯但是可以自己添加,添加难度和成本较低
1分:消防梯消防栓不太合格,但可以花很多精力和钱解决,能够拿到消防合格证
0分:消防梯和消防栓问题无法解决,消防问题无解

03、楼层
具体情况需提前咨询当地教育局,每个地区对于办学许可楼层要求是不同的,有的教育局还会区分有小学生要求3层以下,没有小学生要求4层以下。但考虑到国家可能会发生的政策变化,楼层越低越好。
5分:1楼
4分:2楼
3分:3楼
2分:4楼
1分:5楼
0分:高于当地教育局规定楼层

04、周围环境
       教培机构周围环境比较高档,会比较容易取得新家长的信任。教培机构越聚集,一定证明这个地方的市场越棒,如果对自己产品比较有信心,建议去机构聚集的地方选址。
5分:大型连锁机构聚集地,周围建筑较新,卫生环境很好,高档小区较多
4分:本市机构聚集地,周围文化产业如书店等较多,周围建筑较新,卫生环境很好
3分:本市商圈,周围建筑较新,商家形象较好,卫生较好
2分:高档小区附近,周围居民日常消费类商家如超市,饭店,旅店,且无脏乱差现象
1分:普通小区或落后商圈附近,周围小商贩小门店较多,人员较杂
0分:脏乱差,周围充斥网吧,ktv,台球厅,舞厅等涉黄涉暴场所


05、价格
       以下价格均指按照建筑面积计算的每天每平米租金。以下价格均按照当地居民楼平均价格5000—10000进行判断,如当地居民楼价格不在本区间,请适当乘合适参数进行重新计算。
      如果并不太依赖位置来招生或者提高机构形象,并不建议选择过贵的价格。
      可以好好计算下【房租高出正常值的部分】和【位置一般导致招生成本增加】的金额哪个更高,同时也建议省出来的成本可以多给老师设置一些奖金,口碑好了位置就没有那么重要了。
5分:0.8元/天/平米及以下
4分:0.8--1.2元/天/平米
3分:1.2--1.6元/天/平米
2分:1.6—2.4元/天/平米
1分:2.4—3.0元/天/平米
0分:3.0元/天/平米及以上

06、格局
5分:举架3.5米以上,有前台(20平米—35平米),教室使用面积均为45平米左右且教室宽度在6米左右,教室内无柱子,每个教室有外窗户。楼道宽度1.5米左右,且楼道较直拐弯少。房屋有效使用率70%以上。
4分:举架3米以上,有前台(20-30平米),80%以上教室均为45平米左右且教室宽度在5-6米间,80%以上教室内无柱子,80%教室有外窗户。楼道宽度在1.4米以上。房屋有效使用率60%以上。
3分:举架2.8米以上,有前台(20-25平米),70%以上教室均为45平米左右且教室宽度在4.5-6米间,80%以上教室内无柱子,70%教室有外窗户。楼道宽度在1.4米以上。房屋有效使用率50%以上。
2分:举架2.6米以上,有前台(16-25平米),60%以上教室均为45平米左右且教室宽度在4.5-6米间,70%以上教室内无柱子,60%教室有外窗户。楼道宽度在1.4米以上。房屋有效使用率40%以上。
1分:举架2.6米以上,有前台(16-25平米),50%以上教室均为45平米左右且教室宽度在4.5-6米间,70%以上教室内无柱子,50%教室有外窗户。楼道宽度在1.4米以上。房屋有效使用率35%以上。
0分:1分未达标。


07、面积
       因面积和格局关系较大,所以此处面积采用标准大小教室数量进行判定。标准教室为使用面积6*7教室,一般要求每个城市第一个旗舰校区面积为其他校区面积1.5倍以上,2.5倍以下。
5分:9-10个标准教室
4分:7-8个标准教室+2-4个小教室(20平米以上)或11-12个标准教室
3分:6个标准教室+3-5个小教室(20平米以上)
2分:5个标准教室+4-6个小教室(20平米以上)
1分:4个标准教室+5—7个小教室(20平米以上)
0分:3个或以下标准教室

08、房东情况
房照(以及房照名字要和签合同人的名字一样)是必要条件,没有房照办学许可肯定下不下来。选址人员也有必要对房东或者公司(公司产权)在企业征信网站上查询是否有纠纷,同时询问周边邻居此房东的历史。
5分:一房东,单独户主,私人产权,有房照,无合同纠纷
4分:一房东,两名以上户主,私人产权,有房照,无合同纠纷
3分:公司或政府产权,有房照,无合同纠纷
2分:二房东,且不能直接联系一房东,或者一房东有强烈卖房意愿
1分:地方官员及其亲属的房子
0分:军队产权或房东或公司有较多恶劣纠纷

10、合同期限
       各家装修都逐步豪华起来,租期当然越长越好,但是涉及押金要慎重考虑。另外,如果租金合理,可以接受每3年涨10%以内租金。
关于合同期限的谈判实际上是最考验选址同事的谈判能力,如果房主对选址同事有较大信任,那么其实合同期限比较容易在“合同中规定每3年涨一定比例租金”的条件下谈成7年以上。
5分:10年以上
4分:7-10年
3分:5-7年
2分:3-5年
1分:3年
0分:3年以内;一年一签



11、装修难度
综合装修项目包括:
       地板、顶棚、隔音墙、玻璃幕墙、电路、厕所、前台、教室、空调、暖气、桌椅、墙面、内外广告装饰、黑板等大项,不包括电子类如投影、前台电脑、广告机、打印机等,也不包括垃圾桶、绿植、打印纸等消耗品。以下报价为三四线城市报价,仅供参考。
5分:地砖、顶棚、中央空调、格局、水电、外立面、厕所几乎不用动,自己只需要做细节装修。综合装修成本低于550/平米
4分:上下水齐全、电路正常不老化、外立面不用动、破拆工程小、厕所不太用动。综合装修成本650/平米
3分:清水房。综合装修成本750/平米
2分:水电没问题,破拆工程量大,外立面需要重新修整。综合装修成本850/平米
1分:水电问题较大,需要自己解决水电路。破拆工程量很大,且都是实心或混凝土墙。房屋存在较为严重漏水现象。综合装修成本1000/平米
0分:综合装修成本超过1100/平米





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